(.doc)

Esindades Tallinna elanike üldisi huve, esitame menetletava detailplaneeringu kohta oma ettepanekud ja vastuväited.

 

Ettepanekud

 

1. Loobuda Paldiski mnt 50 ja lähiala detailplaneeringu kehtestamisest praegusel kujul.

 

2. Võtta detailplaneeringu lahenduse koostamise aluseks kehtiv Tallinna üldplaneering kui kehtiv ühiskondlik kokkulepe maa-ala tuleviku kohta. Koostada detailplaneeringu lahendus linna finantseerimisel. Rahaliste vahendite puudumise korral lükata detailplaneeringu koostamine tulevikku, võimaldades maa-ala kasutamist endisel otstarbel.

 

3. Korraldada planeeringulahenduse saamiseks uus avalik arhitektuurivõistlus, avalikustades eelnevalt arhitektuurivõistluse ülesande, ning võtta selle koostamisel arvesse elanike ettepanekuid, üldisemaid planeeringuid ja arengudokumente. Toimunud võistluse ülesandes pole avalike huvide osa piisavalt põhjalik ning elanikkond oleks saanud sellele mitmeid täiendusi pakkuda.

 

4. Suurendada avalikkusele suunatud ja ühiskondlike funktsioonide osakaalu planeeringus vastavalt üldplaneeringuga määratud juhtfunktsioonile, kaaludes seejuures põhjalikumalt ka hipodroomi funktsiooni säilitamise võimalusi maa-alal. Linnal on võimalik detailplaneeringu lahenduse ühiskondlik osa elluviimiseks teha koostööd detailplaneeringust huvitatud isikuga, võttes ka omalt poolt rahalisi kohustusi nende väljaehitamiseks ja vajadusel ka näiteks hipodroomi säilitamiseks.

 

5. Loobuda linna poolt korduvalt esitatud ekslikust väitest, mille kohaselt omaniku vastuseisu tõttu ei saa detailplaneeringut koostada üldplaneeringu kohaselt. See väide on põhimõttelises vastuolus planeeringute koostamise üldiste eesmärkidega ning loob halva pretsedendi, mis hakkab tõenäoliselt mõjutama negatiivselt kogu ruumilist planeerimist riigis.

 

6. Lähtuda planeeringu menetlemisel edaspidi põhimõttest, et omaniku õigustatud ootused piiritleb kehtiv üldisem planeering ning linnal on olemas kõik õigused teha detailplaneeringu kohta otsus lähtudes linnaelanike ettepanekutest.

 

 

Vastuväited

 

1. Detailplaneeringu menetlemisel on ületähtsustatud omaniku huve ning pole piisavalt arvestatud avalike huvide ega linna poolt kehtestatud üldisemate arengudokumentidega. Planeeringulahenduse koostamine on olnud vastuolus haldusmenetluse ja planeerimisseaduse põhimõtetega.

 

Planeerimisseaduse § 1(3) „Ruumiline planeerimine [...] on demokraatlik, erinevate elualade arengukavasid koordineeriv ja integreeriv, funktsionaalne, pikaajaline ruumilise arengu kavandamine, mis tasakaalustatult arvestab majandusliku, sotsiaalse ja kultuurilise keskkonna ning looduskeskkonna arengu pikaajalisi suundumusi ja vajadusi“. HMS §4 (1) annab kohalikule omavalitsusele õiguse kaaluda oma otsuse tegemist. Sama paragrahvi lõige kaks märgib, et arvestama peab olulisi asjaolusid ja põhjendatud huve. Antud planeeringu puhul on nendeks kindlasti linna üldiseid ruumilisi arenguid suunav üldplaneering ja ühiskondlikult kasutatava maa hulk Tallinnas, samuti linnaelanike poolt väljendatud seisukohad. Samas on kohaliku omavalitsuse esindajad on selgelt ja korduvalt väljendanud seisukohta, et Paldiski mnt 50 planeerimisel „on primaarne omaniku nägemus “ (tsitaat avaliku arutelu protokollist). Kohaliku omavalitsuse kohustus on kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse §2 (1) järgi korraldada kohalikku elu „lähtudes valla- või linnaelanike õigustatud vajadustest ja huvidest,“ mitte planeerimisel iga maatüki puhul selle omaniku nägemustest.

 

PlanS §4 (2) p 2 kohaselt tagab kohalik omavalitsus planeeringu koostamisel avalike huvide ja väärtuste ning huvitatud isikute huvide tasakaalustatud arvestamise, mis on planeeringu kehtestamise eeldus. Huvitatud osapoolteks on lisaks omanikule ja ümberkaudsete kruntide omanikele ka linnaelanikud, keda esindades on antud planeeringu menetlusprotsessis sõna võtnud kolm sõltumatut mittetulundusühingut: MTÜ Telliskivi Selts, MTÜ Meie Linn, MTÜ Linnalabor. Nimetatud MTÜ-de argumendid peaksid protsessis olema vähemalt samaväärselt kaalutud kui omaniku omad. Paraku praeguses protsessis pole. Keskkonnamõjude strateegilise hindamise avalikustamise ajal nimetatud MTÜ-de poolt esitatud ühispöördumist, mis saadeti peale KSH koostaja ka Põhja-Tallinna linnaosavalitsusele ning keskkonnaametile ja edastati linnaplaneerimise ametile, pole planeeringu menetlusdokumentidesse lisatud ega sellele vastatud. (varem esitatud vastuväited lisas 1)

 

2. Paldiski mnt 50 ja lähiala detailplaneeringu koostamist ei tohi tellida maa omanik kui huvitatud isik.

 

Alates 1.07.2009 kehtiv planeerimiseaduse paragrahv 10 muudatus, mille kohaselt:

 

(6) Detailplaneeringu koostamist või detailplaneeringu koostamise tellimist ei tohi detailplaneeringu koostamisest huvitatud isikule üle anda juhul, kui:

2) planeeringuga soovitakse muuta kehtestatud üldplaneeringut;

5) planeeringuga kavandatakse linnaehituslikult olulisi muudatusi või planeeritav maa-ala asub linnaehituslikult olulises piirkonnas.

 

Menetletav detailplaneering on algatatud 19.08.2009, seega tuleb juhinduda PlanS § 10 lg 6-1 (lisaks arvestades, et isegi enne selle muudatuse jõustumist kehtis põhiolemuselt sarnane säte). Kuna menetletav detailplaneering vastab selgelt punktidele 2 ja 5, ei saa antud juhul lugeda õiguspäraseks huvitatud isiku tellimusel koostatud detailplaneeringu menetlust. Isegi kui linn on detailplaneeringu tellinud huvitatud isiku finantseerimisel, jääb kooskõla planeerimisseaduse mõttega üksnes formaalseks, arvestamata eelnevate sätete eesmärki.

 

Lepingu nr DP 2-5/69 kohaselt on maa omanik OÜ Alfa Property osalenud planeeringu koostamisel finantseerijana, kellel on õigus saada teavet planeeringu käigust, esitada igal ajal ettepanekuid (p 2.5) ja kelle ettepanekud on kaalumiseks kohustuslikud (p 2.1.2). Lisaks viidatud lepingust tulenevatele õigustele on finantseerimine iseenesest võimalus mõjutada planeeringu käiku; samuti omaniku tingimustel kutsutud arhitektuurivõistluse võidutööst lähtumine.

 

3. Maaomaniku poolt kutsutud arhitektuurivõistluse tulemust ei saa pidada kaalutletud detailplaneeringu aluseks, kuna selle lähteülesanne dikteeris funktsioonid ja ehitusmahud, mis on üldplaneeringuga vastuolus.

 

Arhitektuurivõistluste head tava kirjeldava Eesti arhitektuurivõistluste juhendi p 6.2.3.3. järgi: “Võistlusülesanne koostatakse varasema, kõiki olulisi asjaolusid arvestava analüüsi alusel. Ülesandes peavad era- ja avalikud huvid olema tasakaalus.”

 

Tsitaat antud võistluse lähteülesandest: „Valdavalt on omanike poolne ootus suunatud linnaruumi ning funktsioonide mitmekesistamisele ning sellega kaasnevale ehitusõiguse suurenemisele. Paldiski mnt 48b, 50, 50b ja 50e kinnistute hoonestusmahuks on kavandatud vähemalt 241 000 m² (brutopinda), sh 120 500 m² (brutopinda) elamufunktsioonile, vähemalt 60 250 m² (brutopinda) ärifunktsioonidele (bürood ja kaubandus) ning kuni 60 250 m² (brutopinda) avalikkusele suunatud funktsioonidele.“

 

Seega pole tegu mitte „parima planeeringulahendusega,“ vaid hea lahendusega arvestades lähteülesandes püstitatud eesmärgiga – muuta maa sihtotstarvet ja rajada sellele hulgaliselt elu- ja äripindu.Võistluse lähteülesannet pole avalikustatud ning avalikkuse arvamust avalike huvide kohta pole selles kirjeldatud.

 

4. Detailplaneering pole kooskõlas Tallinna üldplaneeringuga ning üldplaneeringu muutmiseks puudub põhjendatud vajadus. Planeerimisseaduse § 9 (7) kohaselt „detailplaneering võib põhjendatud vajaduse korral sisaldada kehtestatud üldplaneeringu muutmise ettepanekuid.“

 

Üldplaneeringuga on ala juhtfunktsiooniks määratud ühiskondlike ja puhkeehitiste maa ning pole ühtegi põhjendatud vajadust peale maaomaniku rahalise huvi, miks seda muutma peaks. Põhjendatud vajadus elamumaad sotsiaalmaa arvelt juurde luua võiks eksisteerida juhul, kui Tallinnas tervikuna oleks elamumaade või eluasemete järgi suur puudus, kuid seda ei saa praeguses olukorras väita.

 

Nimelt näitavad andmed Tallinnas aastatel 1999-2009 kehtestatud detailplaneeringute ja väljastatud kasutuslubade kohta, et detailplaneeringud lubavad tänase seisuga ehitada lisaks 3,2 miljonit ruutmeetrit elamispinda. Arvestades 2003 - 2007 reaalselt ehitatud elamuid (1 miljon ruutmeetrit) on Tallinnas praegu detailplaneeringutega kinnitatud elamuehitusmahud ca 20 aasta jaoks. Lisaks sellele on Põhja-Tallinnas mitmeid tööstus-, sadama- ja tühermaid, mille arvelt on võimalik elamuehituseks maad juurde saada. Isegi kõige optimistlikuma inimese kohta arvestatud elamispinna kasvu prognoosi täitumisel on Tallinnas küllaga võimalusi elamispindade nõudlust rahuldada. Tihti väidetakse, et linna on tarvis tihendada valglinnastumise ohjamiseks. Samas ei saa väita, et inimesed lahkuksid linnast seetõttu, et nad elamutesse ära ei mahu – pigem ikka privaatsust, rohelust ja paremaid puhkevõimalusi otsides. Seetõttu võib valglinnastumist pidurdada just linna atraktiivsemaks muutmine läbi mitmekesiste puhke- ja vaba aja veetmise võimaluste pakkumise, mh Hipodroomi alal.

 

MTÜ Meie Linna vastuväidetele planeeringu eskiisi staadiumis maakasutuse juhtfunktsiooni muutmise suhtes ei anna LPA poolt koostatud kiri piisavalt argumenteeritud vastuseid. Rõhutatakse korduvalt, et ala avatakse avalikkusele ning peale elamute on alale planeeritud ka ühiskondlikke hooneid ja promenaad. Kuivõrd LPA näeb ühiskondlikke hooneid, avalikku ruumi ja haljastust planeeringu positiivsete külgedena, oleks põhjendatud jätta juhtfunktsioon muutmata – nii on võimalik positiivse osakaalu tunduvalt suurendada. Sotsiaalmaa funktsioonis maad on võrreldes elamumaaga linnas vähe ning selle kergekäeliselt elamumaaks muutmine muudab linna tervikuna monofunktsionaalsemaks ning annab teistele sotsiaalmaad erastanud maaomanikele vale signaali, et kõikide staadionite jms elamuid täis ehitamine on aktsepteeritav.

 

5. Detailplaneering pole kooskõlas ka Tallinna rohealade teemaplaneeringu, teemaplaneeringu „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ ega strateegiaga Tallinn 2025.

 

Rohealade teemaplaneeringuga on ette nähtud alale „eriotstarbeline rohelala“ ja kõrghoonete teemaplaneeringuga pole alale kõrghooneid ette nähtud, mida kuni 13-korruselised hooned ümberkaudsete hoonete suhtes kindlasti on. (Vastavalt kõrghoonete teemaplaneeringule on „kõrghoone üldine definitsioon järgmine: kõrghoone on ümbritsevate hoonestusalade keskmisest hoonestuskõrgusest oluliselt kõrgem hoone.“)

 

Tallinn 2025 arengustrateegias on märgitud linnaplaneerimise oluliseks eesmärgiks „negatiivsete arengute vältimine (slummistumine, suur vakantsus või ülepakkumine kinnisvaraturu erinevates sektorites)“. 2000ndate aastate kinnisvarabuumiga rajatud uuselamute juures on juba praegugi täheldatav ülepakkumine ning linnas on kehtestatud hulganisti uute elamualade detailplaneeringuid. Sellises olukorras on linnavalitsusel võimalus ja kohustus hakata kinnisvaraarendust reguleerima eelisarendades uut funktsiooni vajavaid tööstus-, militaar- ja sadamaalasid ning lõpetades sotsiaalmaade ning potentsiaalsete puhkealade täisehitamise tolereerimise.

 

6. Detailplaneering ei võta arvesse keskkonnamõjude strateegilise hindamise aruande tulemusi.

 

KSH aruande kohaselt on planeeritaval kujul elamuehitusel (alternatiivid I ja II) oluline negatiivne mõju Merimetsa rohealale, sh Stroomi metsale, kuna elanikkonna arv piirkonnas tõuseks märgatavalt (u 2700 inimese võrra).

 

KSH aruanne märgib, et:

 

Samas mõjutab linnustikku negatiivselt külastuskoormuse suurenemine Merimetsa rohealal ja Seevaldi pargis, mis jäävad arendustegevuse mõjupiirkonda (lk 74)

 

Imetajaid ja kahepaikseid mõjutab negatiivselt külastuskoormuse suurenemine Merimetsa rohealal ja Seevaldi pargis, mis jäävad arendustegevuse mõjupiirkonda (lk 74)

 

Samas on roheala kasutusintensiivsus kohati hakanud ületama ökoloogilist taluvust (Ploompuu, 2006; Pärn, 2009).

 

Juhul kui alal säilib ühiskondlik- ja spordifunktsioon (alternatiivid 0 ja III), rohealasid ei ohustata. Arvestades asjaolu, et roheala kasutusintensiivsus on juba praegu hakanud ületama ökoloogilist taluvust, on kohalike elanike jaoks äärmiselt tähtis tagada roheala parem kaitse ja seetõtt on oluline kavandatud kujul elamuehitusest loobuda.

 

KSH aruande kohaselt on elamuehitusel märkimisväärne negatiivne mõju kultuuriväärtustele ja mürasaastele:

 

Tugevalt negatiivseks võiks pidada kavandatava tegevuse mõju hipodroomile kui linnaruumilisele sümbolobjektile, kuna tegevuse tagajärjel hipodroom antud piirkonnas likvideeritaks. (lk 78)

 

[K]una planeeringuala asub kõrge liikluskoormusega piirkonnas, siis ületatakse tulevikus eeskätt Paldiski mnt äärsel osal nii lubatavaid müra kui õhusaaste piirväärtusi. Seoses ala hoonestamisega (alt I, II ja III) rajatakse/võetakse kasutusele täiendavad liikluskoridorid Ädala tn pikenduse ja Merimetsa tee näol, mis tõstab müra ja õhusaastetasemeid ka nende teede äärsetel aladel. Müra ning õhusaaste mõju on võimalik vähendada eelkõige ehituslike võtetega ning haljastuse rajamisega, kuid oodata on, et piirkonna õhukvaliteet tulevikus halveneb (lk 85)

 

Leiame, et hipodroom on ajalooline väärikas kultuuriobjekt, mille paiknemine ajaloolises kohas on iseenesest väärtus, mida linn peaks hoidma ja kaitsma.

 

KSH aruanne viitab ka sellele, et planeeritud kujul on elamuehitus vastuolus piirkonna tavapärase hoonestustüübiga:

 

[P]laneeringu põhijoonise kohaselt (seisuga 27.01.2010) on kavandatud hoonestustihedus 1,17 (1,57 kui välja arvata transpordimaa). Selline hoonestustihedus on kõrgem kui Pelgulinnas üldiselt (Pelgulinna hoonestustihedus 0,6) ning sarnane Mustamäe 5- ja 9-korruseliste hoonetega kvartalitele. Seega tekib kontrast planeeringuala ja seda ümbritseva ala hoonestustiheduse vahel. Keskkonnakaalutlustel oleks soovitav hoonestustihedust vähendada, mis võimaldaks alal säilitada rohkem pinda haljastuse ning avatud linnaruumi jaoks.

 

Lisaks osundatud konkreetsetele negatiivsetele mõjudele on planeering olulises vastuolus KSH lõppjäreldusega. KSH lõppjäreldused on vormistatud kahe koondhinnete tabelina, kus ühes tabelis on hinnatud alternatiivide mõju ilma leevendavate meetmeteta ja teises koos leevendavate meetmetega.

 

Leevendavaid meetmeid arvestamata on olemasoleva olukorra keskkonnamõju näitajaks -59 ning elamuehituse puhul – 81 kuni -87. Arvestades, et leevendavad meetmed on soovituslikud, võib elamuehituse tervikuna lugeda keskkonda kahjustavaks.

 

Seega oleme veendunud, et hipodroomi detailplaneering praegusel kujul tuleb lõpetada ja alustada uute lähteseiskohtadega uut protsessi, võttes aluseks kehtiva üldplaneeringu ja kaasates maa-ala tuleviku otsustamisesse senisest enam kodanikeühendusi. Usume ja loodame, et eelkõige linnaelanikke esindav Linnavalitsus sellesse piisava tõsidusega suhtub.

 

MTÜ Linnalabor

MTÜ Telliskivi Selts

MTÜ Meie Linn

MTÜ Nõmme Tee Selts

MTÜ Pelgulinna Selts

MTÜ Meie Kalamaja

MTÜ Pelgulinna Majaomanike Selts

Eesti hobumajanduse edendamise MTÜ